Wer in seinem Einfamilienhaus anbauen, umbauen oder sanieren möchte, braucht dafür normalerweise nur eine Genehmigung der zuständigen Baubehörde. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gestaltet sich die Umsetzung von Bauvorhaben jedoch wesentlich schwieriger. Immerhin wollen auch die Miteigentümer mitreden, wenn einer der Eigentümer etwas umgestalten möchte, von dem möglicherweise alle betroffen sind – und sei es nur optisch.

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Bei einer WEG gibt es eine Unterscheidung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum. Das Gemeinschaftseigentum umfasst grundsätzlich alle Teile des Gebäudes und Grundstücks, die von den Eigentümern gemeinsam genutzt werden und von denen jeder Eigentümer nur einen Teil besitzt. Hierzu zählen beispielsweise das Treppenhaus, das Dach, die Fassade sowie Kabel und Leitungen.

Das Sondereigentum gehört den Besitzerinnen und Besitzern allein – etwa Wohnbereiche, sanitäre Anlagen und Türen innerhalb der Wohnung. Über diese Dinge in ihren eigenen vier Wänden könne jede Eigentümerin und jeder Eigentümer frei entscheiden und Änderungen nach Belieben vornehmen, sagt Michael Nack, Rechtsreferent beim Eigentümerverband Wohnen im Eigentum.

Fließende Grenzen

Diese Freiheit endet jedoch bereits an der Tür zur Wohnung oder beim Betreten des Balkons. Denn die Wohnungseingangstür stellt sozusagen die Grenze zwischen Wohnung und Treppenhaus und damit auch den Übergang zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum dar. Wenn jemand die Eingangstür austauschen möchte, ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich. Dasselbe gilt für Fenster.

Auf dem Balkon haben Eigentümer das Recht, den Bodenbelag zu verändern und einen Sonnenschutz anzubringen, der ohne Rückstände entfernt werden kann. Wenn jedoch eine dauerhaft installierte Markise gewünscht wird, ist ein Beschluss erforderlich. Darauf weist Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland hin. Da eine derartige Überdachung üblicherweise an der Außenwand montiert wird, ist es notwendig, das gemeinschaftliche Eigentum anzubohren. Diese Vorgehensweise kann dem Willen der Gemeinschaft widersprechen und somit bedarf somit einer Genehmigung.

Selbst falls die Gemeinschaft ihre Zustimmung gibt und obwohl der Besitzer die Kosten der Überdachung selbst trägt, hat er kein Recht darauf, den Sonnenschutz ganz nach seinen persönlichen Wünschen zu gestalten. Die WEG darf laut Experteneinschätzungen bei dieser Angelegenheit mitbestimmen, da die Markise Einfluss auf das Aussehen eines Gebäudes nehmen kann.

Bauliche Veränderungen nur mit Beschluss

"Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum sind niemals ohne Beschluss zulässig", so Michael Nack. Dies habe der Bundesgerichtshof (BGH) im letzten Jahr eindeutig festgestellt (Az.: V ZR 140/22). Diese Regel gelte auch dann, wenn ein Eigentümer ein Sondernutzungsrecht für das Gemeinschaftseigentum besitzt und andere Miteigentümer dadurch nicht beeinträchtigt werden.

In den zwei aktuelleren Entscheidungen (Az.: V ZR 244/22 und V ZR 33/23) hat der BGH jedoch betont, dass Besitzer von Eigentumswohnungen in bestimmten Situationen zumindest das Recht auf spezifische bauliche Veränderungen haben – insbesondere wenn es um die Schaffung von Barrierefreiheit durch einen Aufzug oder eine Rampe geht.

Laut Nack müssen Immobilienbesitzerinnen und -besitzer in der Praxis für eine derartige Maßnahme zuerst einen Beschluss einfordern. Falls der Antrag abgelehnt wird, haben Betroffene die Möglichkeit, den Beschluss durch eine Beschlussersetzungsklage vor Gericht durchzusetzen. Was Eigentümerinnen und Eigentümer auf gar keinen Fall tun sollten: "einfach losbauen", sagt Nack.

Es ist theoretisch möglich, dass Eigentümerinnen und Eigentümer nachträglich eine Genehmigung für eigenmächtige bauliche Veränderungen einholen. Allerdings berge dies ein gewisses Risiko und es sei nicht nur aus rechtlicher Perspektive davon abzuraten. "Denn diese Vorgehensweise trägt Streit in die Gemeinschaft hinein", da sich die übrigen Eigentümer dann zu Recht überfahren fühlen könnten, erklärt Nack. Sie könnten dann unter Umständen nicht genehmigen, was bei einem vorausgehenden Beschlussantrag vielleicht gestattet worden wäre.   © dpa/bearbeitet durch ella

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